<<借地権・底地権の相談>>横浜・川崎・東京の相続相談・不動産相談を専門家が丸ごと解決

借地権は、建物の所有を目的とすると「土地の賃貸借」です。地主様から土地を借りて、その土地上に建物を建てていいですよとうい権利です。土地の所有者（地主様）が、元々自身が持っていた100%所有権の土地を建物を建てる目的で土地を借りたい人（借地人）に貸す契約（土地賃貸借契約＝借地契約）をしている状態で、借りている人（借地人）の権利を「借地権」、貸している人（地主様）の権利を「底地権」といいます。平成4年8月に新借地借家法（以下、新法）が制定され、新法は普通借地権・定期借地権と大きく2つに別れ、さらに定期借地権の中には一般定期借地権・事業用借地権・建物譲渡特約付借地権と分類されます。（※ここでは、旧法借地権を前提にご案内します）

（借地人側からのよくあるご相談）

☒利用しなくなった借地付建物をどのようにしたらよいのですか。

☒土地を返還するにあたり、地主様から建物を解体して更地にして返還するように言われた。

☒土地を変化するにあたり、地主様へ借地権を有償で引き取ってもらうことは可能であるか。

☒「借地権付き建物」として、第三者へ売却ができるのであれば検討したい。

☒地主様へ売却（譲渡）の承諾をお願いしたところ、売却を承諾してくれない場合はどうしたらよいか。

☒親が亡くなりました。親が住んでいた借地権付き建物の契約関係はどうなるのでしょうか。

☒親が亡くなりました。親が所有していた借地権は、相続税の計算する際にどう計算されるか。

☒借地権の建物を第三者に賃貸したいが、地主様に何か承諾は必要か。承諾料はとられますか。

☒新たに建て替えを検討してます。地主様の承諾と承諾料はどれくらいかかるももですか。

（地主様側からのよくある質問）

☒更新の時期なのだが、借地人が更新料の支払いに応じない。

☒先代から受け継いできたが、口約束で貸してそのままである。

☒地代を引き上げたいのだがどのように話せばよいものか。

☒借地人が借地権を売買したいと言ってきているのですが。

☒譲渡承諾をするにあたり、承諾料（名義変更料）他はいくらに。

☒譲渡の承諾を拒否することはできますか。

☒借地人から解約（返還）にあたり、借地権対価を要求されている。

☒借地人と土地の等価交換や第三者に同時売却を検討したい。

☒貸している土地（借地）を私の代で整理しておきたい。

「借地権付建物」を相続された方からのご相談の多くは、上記のうち「手放す」＝手離れしたい（今後利用しない、地代や更新料、税金の負担をしたくない）というご意向の方がほとんどです。しかしながら、手離れしないがどのうように話を進めたらよいかが分からないし、一般的な不動産会社も積極的に相談に乗ってくれない（やったことがない会社がほとんどです）ので、どこに相談したらよいか困っている方が、当センターに数多くお越しいただいております。

【借地権付建物】を手放す主な方法は上記の①～④です。ただし、そもそも所有権であっても、買い手（引き取り手）が見つからないないような難あり不動産の場合は、地主様も第三者も借地権付建物として買ってくれることはなおさら難しいでしょう。その場合、最終的には土地賃貸借契約書に基づき、建物を更地して地主様へ返還するケースが多いです。（解体費用は借地人負担です）　まずは、相続された借地の現状調査、処分方法など事前に検討が必要です。

当センターでは、長らく利用してきた借地についてのご相談を数多くお受けしてきております。先代から承継してきたケースや、実家の敷地が借地権で相続することになったが利用予定がない等、借地の処分をどう進めたらよいかという以下のようなご相談が多くみられます。通常の不動産売買と違い、商慣習や法律にもとづき専門性が必要なことと合わせて、地主様と借地人様との関係性も重要です。当センターでは、経験豊富な不動産コンサルタントと弁護士等の法律の専門家等が連携して借地問題解決のサポートを行っております。

【当センターサポートの主な借地返還事例】

▮横浜市中区（居住用）

　父の相続後、空き家となっていた実家の借地権付建物。地主様からは、建物を解体して更地での無償返還なら応じると言われていましたが、立地的に第三者への売却が可能な物件であったことから、地主様が購入しない場合、第三者に借地権付建物として売却する承諾をお願いして交渉した結果、一定の借地権対価のお支払いをいただき、地主様に引き取りしていただきました。（当センターで解体、交渉、建物滅失登記、明け渡し合意完了）

▮横浜市磯子区（居住用）

　実兄が単身で居住していた借地権付建物。一般的に売却するにも進入路（私道）の問題や地主様の譲渡承諾が得らないと想定されたことから、建物解体後更地に無償返還することで合意。解体費用については、横浜市の「建築物不燃化推進事業」による補助金の対象エリアであったことから、当センターで申請を代行して、最大150万円の助成金を受けることができ負担軽減に成功。各自治体にエリアにより、大小多くの助成金等があるケースがあるので専門家に相談しましょう。（意外と解体業者は知らないケースあり）

▮横須賀市（店舗・住居）

　父母共に亡くなり、1階店舗、2階住居として利用していた借地権付建物。商店街のバス通りということもあり、地主様と交渉の結果、建物解体を条件として、一定の借地権対価で明渡しに合意をいただきました。（当センターで解体、交渉、建物滅失登記、明け渡し合意完了）

▮東京都23区内（住居）

　母が施設に入ることになり、空き家となった借地権付建物。借地権としても第三者に売却できる物件であったため、まずは地主様に購入をご相談し、協議を重ねた結果、建物を解体し更地にすることを条件に、一定の借地権対価で合意することができました。（当センターで解体、交渉、建物滅失登記、明け渡し合意完了）

▮横須賀市（共同住宅）

　借地権付老朽アパートを相続した方から、地主様に対して借地権対価の支払いを求めて代理人弁護士を通し、調停を申し立てられていました。最終的に、地主様（底地権者）と借地人共同で「所有権」として、第三者に一括売却することで纏まりました。（当センターで売却先までの全てをサポート）