▮相続不動産相談事例(コンサルreport)

【相続不動産|売却】相続した実家を売ったときにかかる税金(譲渡所得税)➡相続空き家特例を使い売却成功。

 

相続した実家があり、住む予定も無い為売却を予定しています。ただ、売却した時に税金がかかる場合があると聞きましたが、我が家の場合はどうなるのでしょうか。

【対応者】 相続アドバイザー・司法書士(相続登記)・税理士(不動産譲渡所得税)・宅地建物取引士(売却)・解体事業者、遺品整理業者・土地家屋調査士(滅失登記)

 不動産を売却(譲渡)した時、土地や建物の譲渡所得に対して税金が課せられます。ざっくりと言うと、買った時の価額より売った時の価額が高い場合、そのプラスになった部分に課税されるというもの。税率は、所有期間(被相続人の所有期間を引き継げます)により、5年以下は39%、5年超は20%(ともに所得税・市民税の合計※別途復興所得税あり)と高額になることもあり、驚かれる方も多く見られます。

※課税所得金額の計算方法等の詳細はこちらでご確認ください。>>「不動産譲渡所得税

 

今回のご相談者様も、通常の課税所得金額を事前に概算計算すると数百万円になります。ここで、当センターの税理士にも相談したところ、「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例が利用できれば、課税譲渡金額(プラスになる部分)に3000万円控除を使えば税額を0に近くできるのではと提案。ご相談者様の実家は、お父様が亡くなられてからずっと空き家であったこと、先に建物を解体をする等のいくつかの要件をクリアすることで、本特例を適用し数百万円の税金を僅かに減らして、売却することに成功。当センターで売却、税務、遺品整理、解体等ワンストップでお手伝いさせていただきました。

 

この特例は、相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から平成31年(2019年)12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができるというもの。

 

本特例措置については2019年12月31日までとされていた適用期間が2023年12月31日までに延長されることとなり、特例の対象となる相続した家屋についても、これまで被相続人が相続の開始直前において居住していたことが必要でしたが、老人ホーム等に入居していた場合(一定要件を満たした場合に限ります。)も対象に加わることとなりました。この拡充については2019年4月1日以後の譲渡が対象です。

 

※特例を受ける為の要件があるので、専門家又は当センターへご相談ください。

 

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【後見人|不動産売却】成年後見人から自宅(居住用不動産)の売却依頼

 

成年後見人からのご依頼で、施設に入所された方(被後見人)のご自宅を売却したいとご相談がありました。どのように進めたらよいのでしょうか。

【対応者】司法書士(後見人)・宅地建物取引士(売却)・土地家屋調査士(境界復旧、現況測量)

 今回のケースでは、一般の売却依頼は所有者本人からの依頼で売却を進めますが、成年後見人(成年後見制度とはが、成年後見開始の審判を受けている高齢者に代わって、その居住の用に供する建物又はその敷地を売却するには、家庭裁判所の許可を得なければなりません。>居住用不動産の処分許可の申立て

今回のご相談案件では、当センターパートナーで経験豊富な担当者により、査定→購入者の決定→裁判所への売却許可申立て→許可決定→お引渡し(代金受領)とスムーズに売却を進めることが出来ました。

 

進め方、購入希望者との調整、手続き等が通常の売買とは違いますので、経験豊富な不動産会社、専門家が連携できることが重要です。

 

以下、参考(全日本不動産協会HP Q&Aより)

成年後見人による居住用不動産の売却

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【地方不動産|売却】温泉地(群馬県)のリゾートマンション売却成功

 

このたび温泉地リゾートマンションを相続することになりました。今後の利用予定もなく、固定資産税や管理費等の負担が大きく、処分をしたいが遠方で現地に行くこともできず困っています。

【対応者】 司法書士(相続登記)・不動産コンサルタント

   正直、温泉地のリゾートマンションはなかなか買い手がつかず、無償でも引き取り手が見つからない物件もあります。その理由としては、温泉リゾート系マンションは、管理費等が高く、保有しているだけで税金と合わせると年間数十万円にもなります。それならば、年に数回高級リゾートに旅行した方がいいとなるわけです。


 今回ご相談いただいた物件について、所有者様は「とにかく、手から離れれば金額がつかなくても最悪仕方がない」という判断をいただきました。早速、当センターの不動産コンサルタントが現地に赴き【現状調査(室内、管理状況、共有施設の充実度、温泉浴場等々)】【管理人からのヒアリング】【現地、リゾート不動産会社訪問ヒアリング】を行いました。結果、1社の不動産会社様から購入の意思表示をいただき無事成約となりました。購入理由は、人気の温泉街でもあり、ホテルや旅館で働く従業員用の社宅としての需要があるそうです。価格は、経費を差し引くと手残りは僅かでしたが、この先の負担が無くなったことで安心されていただけました。

 

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【相続不動産|売却】千葉県内の相続した戸建、残置物もそのままに売却成功

 

このたび、遺言で千葉県内の一戸建を相続することこになったが、既に都内にお住まいのため処分をしたい。しかし、そこに住んだこともなく、建物内には荷物がそのままです。そのままの状態で買ってもらえるものでしょうか。

【対応者】 司法書士(相続登記)・宅地建物取引士・土地家屋調査士(境界確定測量)・遺品整理業者

  相続登記完了後、当センターの不動産コンサルタントが千葉へ出向き、当該不動産の現地調査、役所調査、市場、買取ニーズ、近隣ヒアリングを行いました。調査の結果、当該不動産のある地域は、40数年前の開発された分譲地で、土地の測量図が古いものしかなく、隣地との境界杭も一部見当たらなかったり、ブロック塀がどちらの敷地のものか判断がつかない部分もありました。また、築40年超の建物、建物内の荷物、庭の物置、植栽も多くて、自身で解体、撤去処分をするにはかなりの労力と費用がかかることを相談者にお伝えしました。

 

 今回は、現状のまま購入してくれる不動産業者を探すことを提案。ただし、境界の確定(抜けているところは復旧)を事前にする必要があることをお伝えし、ご理解いただき進めていきました。いくつかの業者と交渉の末、幸いにも地元の不動産業者がこれらの条件をOKしていただき、価額も想定よりプラスで取り纏めさせてただくことが出来たことで、大変お喜びいただけました。

 

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