▮相談事例

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 相続相談【遺産分割】

 父が他界しました。相続人が相談者と既に亡くなっている実姉には、子が3人います。あまり面識もなく、遺産分割の話をどう進めたらよいか。

  

まずは、遺言書の有無を確認しましょう。遺言書があれば、原則遺言書に沿って分割していきます。遺言書が無い場合は、法定相続人全員で協議して決めていくことになります。➡①相続人の確定(本件の場合、相談者と実姉の子3人が代襲相続人となります。) ②財産目録の作成 ③財産評価(相続税可否)、不動産の時価評価(遺産分割の基礎額)の把握をしたうえで、分割につき話し合うことになります。

【対応者】税理士、相続アドバイザー

 

 相続相談【遺産分割・不動産対策】

父は、自宅の他に賃貸用のワンルームマンションを6戸所有しています。父が亡くなったあと、その不動産をどのように分けるか、税金はどうなるのか知りたい。

相続人は、母と子3人です。

  

相続税に関しては、基礎控除3000万円+(600万円×相続人の数)を超えるかどうか。本件の場合、相続税の基礎控除は、相続人4人なので5400万円。他の現預金なども含めて、相続税の試算をしておくとよい。納付は、財産を取得した割合となる。遺産の分割方法は、全部売って現金分ける(換価分割)、4戸わけて(現物分割)、残り2戸は売って分ける等、不動産をもらう人、現金をもらいたい人など、遺産分割の話し合いでは、相続人の想いにもよる。お父様が、生前に遺言を作製しておくのも1つ。

【対応者】税理士、不動産コンサルタント

 

 相続相談【不動産相続登記手続き】

2年ほど前に父が他界しましたが、不動産の名義を変更していなかった。相続人は、私と弟の2人です。弟とは疎遠で、遠方に住んでおり生活保護を受けていると知りました。不動産はかなり古いマンションで、管理費も税金もかかるので処分をしたいのですが、弟が応じないとダメなのでしょうか。

  

不動産の相続登記をするには、たとえ弟様が「要らない」と言っても、相続人の確定作業(戸籍等関係書類収集)をして、相続人の確定をしたうえ、遺産分割協議書を作製して、相続人全員の署名、押印(実印)が必要です。「要らない」=「相続放棄」ではありません。

【対応者】司法書士

 

  

 

 相続相談【生前贈与・遺言】

ご主人が90歳近くになり要介護3で意思表示はできるものの、歩行は困難な状態である。 現在の住まいは、主人と長男が共有(持ち分1/2づつ) です。他に子2人おり、 長男が父の名義1/2を生前に移すと言ってきた。ご主人の相続時には、奥様に相続させたいのだが。

  

・生前に持ち分を子に移すと、親子間であっても「贈与」の対象となるし、売買とする場合、資金の準備、価格の妥当性が必要。

・ご主人の相続時に、奥様名義にしたいのであれば「遺言」を残しておく(ただし遺留分はある)、遺言が無いと4人で協議となる。

【対応者】相続アドバイザー

 

 相続相談【相続放棄・相続不動産売却】

地方に住んでいた弟が亡くなりました。自宅マンションと賃貸用マンションを所有していましたが、後にかなりの借入や未払金があることが分かり、まだ他にもあるかもしれません。相続放棄の期限が3か月聞きましたが、果たして相続していいものか思案しています。地方なので、不動産会社も知りません。

  

「相続放棄」は、相続開始後3か月以内にする必要がりますが、伸長(期間の延長)の手続きも出来るので、期間を延長してその間に、他の債務の確認、また当センターでは日本全国対応しているので、不動産コンサルタントが現地調査、ヒアリングを実施し、マンションの時価評価を行い、他のプラス財産とマイナス財産を比較して検討してみてはどうか。

 

➡当センターの不動産コンサルタントが現地へ行き、売却額を算定したとろこ、プラスになることがわかり、相続承認し無事に2戸売却できました。

 

【対応者】司法書士・不動産コンサルタント

 

 不動産相談【借地返還】

父から相続した借地権付き建物がある。自身は、既に自宅を持っているので、地主さんへ返還したいと思っているが、返還するにあたり、地主さんに話したところ「解体して更地にしてくれればよい。いままでも、そうやって無償で返還してもらってきた」と言われました。また、地主さんに買い取ってもらったり、第三者に借地権を売るなり出来ないものか。

  

第三者に「借地権付き建物」を売却しようとする場合には、地主さんから譲渡承諾をもらい、譲渡承諾料を支払う必要があります。ただし、地主さんがその承諾に応じてくれない場合で、その不動産の買い手が一定の価額で見つかるようであれば裁判所に承諾をしてもらう方法もあります(「借地非訟」という方法)。ただし、進め方や買い手の確定など、手続きは専門家に相談しながら進める方がよい。

 

➡弁護士、不動産コンサルタントが協働して、地主さんと交渉の末、地主さんに買取をしてもらえることに。

【対応者】弁護士・不動産コンサルタント

 

 不動産相談【相続(地方)不動産処分】

ご主人が50年前に購入した茨城県の土地を相続した奥様からのご相談。子供たちから、「そんな不動産は要らないから、元気なうちに何とかしておいてほしい」と言われている。家も建たない土地で、毎年草刈り代もかかっているので何とか処分したいのだが...

  

相続財産の中に、4,50年前に購入したが未利用の土地があるケースの相談は意外に多い。当時は、土地は上がるもの、老後に畑でも等と気軽に買ってしまったが、今となっては二束三文どころか引き取り手を見つけるのも難しいのが実情です。

 本件の相続人は、「手離れ出来ればいい」という目標を持てたことで、まず当センターの不動産コンサルタントが現地調査、役所調査から、近隣の方へのヒアリングを実施。現状、新たな第三者は建築はできず、ライフラインも来ていないし、道も舗装されておらず、他の近隣土地も荒れ地、空き家という状態であった。

当センターのコンサルタントが、経験による売却先をあたり、なんとか買い手を見つけることができ、無事に相談者から手離れできました。

【対応者】不動産コンサルタント・司法書士